TÜFE kira artış hesaplama: yasal tavanı doğru ayın verisiyle bulun

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemine uygulanacak artışa bir üst sınır koyar. Ana kural kısaca şöyledir: tarafların yenilenen kira dönemi için anlaştıkları artış, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar anlaşamazsa da bu oran, belirlenecek artış için üst sınır olarak dikkate alınır.

• Tavan, en çok uygulanabilecek orandır: Sözleşmenizde daha düşük bir artış öngörüldüyse ya da taraflar daha düşük bir oranda anlaştıysa o oran uygulanabilir.
• Ölçüt aylık enflasyon değil, 12 aylık ortalama değişimdir: TÜİK'in açıkladığı yıllık enflasyonla karıştırılmamalıdır.
• Beş yılı aşan kiralarda farklı bir kural vardır: Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira, TÜFE'deki değişim, kiralananın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu bir hesap değil, takdir konusudur.

Kira artışında en sık yapılan hata, yanlış ayın oranını kullanmaktır. Yaygın uygulamada esas alınan, yenileme ayından bir önceki aya ait 12 aylık ortalama değişim oranıdır; bu oran TÜİK tarafından bir sonraki ayın başında açıklanır. Örneğin Eylül'de yenilenen bir sözleşme için Ağustos dönemi verisi kullanılır.

Motor bu eşlemeyi kendisi yapar: yenileme tarihini girdiğinizde ekranda Veri dönemi olarak hangi ayın kullanıldığı yazar. O dönemin oranı henüz sistemde yoksa hesap yapılmaz ve “Bu dönem için TÜFE verisi yok” uyarısı çıkar; tahmini bir oranla sessizce devam edilmez.

Bu ayrıntı pratikte önemlidir. Ayın ilk günlerinde yenilenen bir sözleşme için ilgili oran, yenileme tarihinden yalnızca birkaç gün önce açıklanmış olabilir. Böyle bir durumda hesabı erken yapmak isteyen danışman, bir önceki ayın verisini yanlışlıkla kullanabilir. Motor oranı dönem adıyla eşlediği için, oran sisteme girilmeden hesap üretmez; oran girildiği anda doğru dönem kendiliğinden kullanılır. Yenilemesi yaklaşan sözleşmeleri 60 gün önceden gördüğünüz için kiracıyla konuşmaya erkenden başlayabilir, kesin rakamı oran açıklandığında netleştirebilirsiniz.

Kira artışına dair kurallar zaman zaman değişir; geçici bir sınır gelir, süresi dolar. Bir programın bu değişikliği tek bir ayarla tutması, geçmiş yenilemelerin bugünün kuralıyla yeniden hesaplanmasına yol açar. Emlink bunun yerine sürümlü bir kural tablosu kullanır ve TÜFE oranları ekranındaki “Yürürlükteki artış kuralları” bölümünde gösterir.

• Her kuralın geçerlilik aralığı vardır: Başlangıç ve bitiş tarihi yenileme tarihine göre değerlendirilir; bitişi olmayan kural “süresiz” olarak yürürlüktedir.
• Kural sözleşme türüne bağlanabilir: Konut, işyeri ya da her ikisi için ayrı tanımlanır. Örneğin geçici %25 sınırı yalnızca konut sözleşmelerini kapsıyordu.
• TÜFE tabanı her zaman geçerlidir: Sabit yüzde tavanlar bu tabanı ayrıca sınırlar; etkin tavan, yürürlükteki kurallar arasındaki en düşük orandır.
• Hesap hangi kuralla yapıldığını söyler: Sonuçta “Uygulanan kural” satırı, tavanın TBK md. 344'teki TÜFE ölçütünden mi yoksa sabit bir sınırdan mı geldiğini açıklar.

Hesap, her sözleşmenin ayrıntı sayfasındaki Yenileme hesabı kartında yapılır. Sözleşme listesindeki “Yenilemesi yaklaşan” çipi, 60 gün içinde yenilenecek sözleşmeleri önünüze getirir.

1. 1

   Yenileme tarihini girin

   Sıradaki yenileme tarihi önerilir; farklı bir tarih için değiştirebilirsiniz. “Hesapla” dersiniz.

2. 2

   Hesabın dökümünü okuyun

   Kartta mevcut kira, TÜFE (12 aylık ort.), yasal tavan, önerilen yeni kira, veri dönemi ve uygulanan kural birlikte görünür. Formül şudur: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran / 100).

3. 3

   Uygulanacak oranı belirleyin

   “Uygulanacak oran (%)” alanını boş bırakırsanız yasal tavan uygulanır. Kiracıyla daha düşük bir oranda anlaştıysanız o oranı yazarsınız.

4. 4

   Kararı kaydedin

   “Sözleşme kirasını da güncelle” kutusu varsayılan olarak işaretlidir; isterseniz bir not ekleyip “Zam kararını kaydet” dersiniz. Karar arşive yazılır ve sözleşmenin güncel kirası yeni tutara geçer.

Tavanın üzerinde bir oran yazarsanız ekran sizi açıkça uyarır: girilen oran yasal tavanın üzerindedir ve karar size aittir. Yazılım oranı kendiliğinden kırpmaz; bu kararı vermeden önce bir avukata danışmanızı öneririz.

Kaydedilen her karar, sözleşmenin Zam kararı arşivinde hesabın tüm parçalarıyla birlikte durur. Mal sahibi “geçen yıl neden bu kadar artırdık?” diye sorduğunda ya da kiracıyla bir anlaşmazlık çıktığında, o günkü veri dönemini ve tavanı yeniden aramanız gerekmez.

Tavanın üzerinde uygulanan kararlar “Tavan üstü” rozetiyle işaretlenir. Sözleşme ayrıntısındaki Kira geçmişi grafiği de yıllar içindeki kira değişimini çizgi olarak gösterir.

Motorun kullandığı oranlar TÜFE oranları ekranında tutulur. Ekranın üstündeki “Güncel oran” vitrini, sıradaki yenileme hesaplarında esas alınacak dönemi ve oranı, önceki döneme göre artış ya da düşüşle birlikte gösterir. Oran listesini tablo olarak ya da çizgi grafik olarak görebilirsiniz.

• EVDS'den çek: Sunucuda TCMB EVDS anahtarı tanımlıysa “EVDS'den çek” düğmesi resmî seriyi indirir ve kaç dönemin güncellendiğini söyler.
• Elle giriş: Anahtar yoksa “Oran ekle / düzelt” ile dönemi (YYYY-AA biçiminde) ve oranı kendiniz girersiniz.
• Kaynak her satırda yazar: Bir oranın EVDS'den mi geldiği, elle mi girildiği yoksa başlangıç verisi mi olduğu “Kaynak” kolonunda görünür.

Oranlar tüm sözleşmeleriniz için ortak bir referans tablosudur; aynı dönemi her sözleşme için tekrar girmeniz gerekmez. Elle girdiğiniz oranları TÜİK'in açıkladığı resmî değerle karşılaştırmayı alışkanlık hâline getirin.

Kira artışı yılda bir kez yapılan, ama her sözleşmede ayrı bir tarihe denk gelen bir iştir. Yirmi sözleşme yöneten bir ofis için bu, neredeyse her ay en az bir hesap demektir. Elle yapılan hesaplarda en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Yıllık enflasyonu kullanmak: Haberlerde öne çıkan yıllık TÜFE değişimi, 12 aylık ortalama değişimle aynı şey değildir; iki oran arasında belirgin fark olabilir.
• Yenileme ayının kendi verisini beklemek: Yenileme ayına ait oran o ay henüz açıklanmamıştır; esas alınan, bir önceki ayın verisidir.
• Geçici sınırı unutmak ya da hâlâ uygulamak: %25 dönemine denk gelen eski bir yenilemeyi bugünün kuralıyla, bugünkü bir yenilemeyi de geçici sınırla hesaplamak iki ayrı hatadır.
• Zam kararını kayda geçirmemek: Oran hesaplanır, kiracıya söylenir ama hiçbir yere yazılmaz; bir sonraki yıl mevcut kiranın ne olduğu tartışma konusu olur.
• Tahsilatı eski kirayla sürdürmek: Yeni kira sözleşme kaydına işlenmezse tahsilat takvimi eski tutarla devam eder ve kiracı ile mal sahibi arasında fark birikir.

Yenileme hesabı kartı bu hataların her birine karşı bir adım içerir: veri dönemini kendisi seçer, kuralı tarih aralığına göre uygular, kararı arşive yazar ve isterseniz sözleşmenin güncel kirasını da günceller.

• Sözleşmedeki artış maddesini okuyun: Sözleşmede tavanın altında bir oran ya da sabit bir artış yazıyorsa o madde öncelikle değerlendirilmelidir.
• Yenileme tarihini doğru belirleyin: Kira yılı sözleşmenin başlangıç tarihinden sayılır; yanlış tarih yanlış ayın verisini seçtirir.
• İşyeri kiralarını ayrıca değerlendirin: Kural tablosu sözleşme türünü ayırır; işyeri sözleşmelerinde sözleşme hükümlerine ayrıca dikkat edin.
• Beş yılı geçen sözleşmelerde hesapla yetinmeyin: Bu sözleşmelerde yeni kira hakkaniyete göre belirlenir; tespit süreci için avukatınıza danışın.
• Kararı yazılı paylaşın: Yeni kirayı ve dayanağını kiracıya ve mal sahibine yazılı iletmek, sonradan doğabilecek tartışmaları azaltır.

Hesabın mantığını adım adım öğrenmek için kira artış oranı nasıl hesaplanır rehberine, tahsilat ve hesap özetiyle birlikte bütün akış için kira sözleşmesi ve tahsilat takibi sayfasına göz atabilirsiniz. Kendi sözleşmelerinizle denemek için bizimle iletişime geçin.