Fiyat konuşmasında neden kendi emsal verinize ihtiyacınız var?
Portföy almanın en zor anı fiyat konuşmasıdır. Mal sahibi, komşusunun dairesini “şu fiyata verdiler” diye hatırlar; internette gördüğü ilanlar ise gerçekleşen fiyatı değil, istenen fiyatı gösterir. Siz de sahadaki deneyiminizle bir rakam söylersiniz, ama o rakamı dayanaklarıyla göstermek çoğu zaman zordur. Sonuç ya fazla yüksek fiyatla alınan ve aylarca satılmayan bir portföy ya da güven kaybıdır.
Bir emlak ofisinin elindeki en değerli fiyat bilgisi aslında kendi kayıtlarındadır: bugüne kadar portföye aldığınız ilanlar, kapattığınız satış ve kiralamalar, gezdiğiniz dairelerde not ettiğiniz fiyatlar. Bu bilgi dağınık durduğunda kullanılamaz. Gayrimenkul değerleme programı olarak Değerleme modülü, bu dağınık bilgiyi bir emsal havuzunda toplar ve her değerlemede aynı yöntemle kullanır.
Emsal havuzu: portföy, kapanan işlem ve elle gözlem
Değerlemenin dayandığı her fiyat gözlemi Emsaller ekranında listelenir. Her kaydın bir kaynağı vardır ve bu kaynak, fiyatın ne anlama geldiğini belirler:
| Kaynak | Nereden gelir? | Fiyatın anlamı |
|---|---|---|
| Portföy | “Portföyden aktar” ile aktif ve rezerve ilanlarınızdan | İstenen fiyat |
| Portföy (satılmış / kiralanmış) | Kapanmış ilanlarınızdan aynı aktarımla | Gerçekleşen fiyat |
| Kapanan işlem | Sonuçlanan satış ve kiralamalar | Gerçekleşen fiyat |
| Elle giriş | Sahada gördüğünüz ya da öğrendiğiniz fiyatlar | Gözlenen istenen fiyat |
- Portföyden aktar: Tek düğmeyle portföyünüz taranır; aynı ilan aynı gözlem gününde ikinci kez yazılmaz. Sonuç satırı kaç ilanın tarandığını, kaç yeni emsal eklendiğini ve kaçının zaten var olduğunu söyler.
- Satır içi düzenleme: Emsal ekleme, düzenleme ve silme listenin içinden yapılır. Portföyden gelen kayıtta kaynak değiştirilemez; böylece istenen fiyat ile gerçekleşen fiyat birbirine karışmaz.
- Süzgeçler: Kaynak, satılık/kiralık, mülk türü ve “Mahalle, ilçe ya da not ara…” araması ile havuzu daraltırsınız.
- Gözlem tarihi: Her emsalin bir gözlem tarihi vardır; eski fiyatla yeni fiyat ayırt edilir.
“Değerleme yap” ekranında tahmin nasıl üretilir?
- 1
Konu mülkü girin
İl, ilçe, tür, brüt ve net m², bina yaşı ve kat bilgilerini doldurun. Mülk portföyünüzdeyse “Portföyden doldur” ile alanlar ilandan gelir; o ilan, kendisinin emsali olmasın diye havuzdan dışlanır.
- 2
Kapsam kademeli genişler
Önce aynı ilçede benzer büyüklükteki emsaller aranır. Yeterli emsal bulunamazsa kapsam adım adım genişletilir; hangi kapsamın kullanıldığı sonuçta yazılır.
- 3
Emsaller düzeltilir
Her emsalin m² fiyatına bina yaşı, bulunduğu kat ve net/brüt verimi farkına göre düzeltme uygulanır. Düzeltme oranları her emsalin satırında görünür.
- 4
Medyan alınır
Düzeltilmiş m² fiyatlarının medyanı alınır ve konu mülkün alanıyla çarpılır. Medyan, tek bir aşırı yüksek ya da düşük emsalin sonucu savurmasını önler.
- 5
Sonuç arşivlenir
Her değerleme, girdi ve sonucuyla o günkü hâliyle “Geçmiş” ekranına yazılır. Aylar sonra aynı mülk için verdiğiniz rakamı ve dayanağını yeniden açabilirsiniz.
| Kapsam adımı | Arama koşulu |
|---|---|
| 1 | Aynı ilçe, m² farkı ±%25, bina yaşı farkı ±10 yıl |
| 2 | Aynı ilçe, m² farkı ±%50, yaş kısıtı yok |
| 3 | Aynı il, m² farkı ±%25 |
| 4 | Aynı il, m² kısıtı yok |
Hesaba en fazla 12 emsal girer; aynı mahalledeki ve daha yeni gözlemler önceliklidir. Satılık bir mülk için Tahmini satış fiyatı, kiralık bir mülk için Tahmini aylık kira üretilir.
Sonuç kartı: tahmin, aralık ve güven rozeti nasıl okunur?
Sonuç kartı, mal sahibine göstereceğiniz bilgiyi tek yerde toplar. Kartta tahmini fiyat, alt ve üst sınırıyla Aralık, m² fiyatı, kullanılan kapsam ve emsal sayısı, uygulanan Düzeltmeler ve Kullanılan emsaller tablosu yer alır. Tabloda her emsalin konumu, türü, brüt m²'si, yaşı, katı, fiyatı, m² fiyatı, düzeltilmiş m² fiyatı, kaynağı ve gözlem tarihi görünür.
- Yüksek güven: Dar kapsamda yeterli sayıda emsal bulunmuştur; aralık daha dardır.
- Orta güven: Emsal sayısı sınırlıdır ya da kapsam genişletilmiştir; aralık genişler.
- Düşük güven: Emsaller az ya da uzaktır. Bu sonucu fiyat konuşmasında tek başına kullanmak yerine havuzu güçlendirmeniz gerektiğinin işareti olarak okuyun.
Emsallerin fiyatları birbirinden çok farklıysa aralık, güven düzeyinden bağımsız olarak da genişler. “Fiyat önerisini kopyala” düğmesi konum, tür, m², tahmin, aralık, güven ve emsal sayısını içeren kısa bir özeti panoya alır; bunu WhatsApp'ta ya da e-postada mal sahibiyle paylaşabilirsiniz. “Bu fiyatla getiri hesapla” bağlantısı ise tahmini doğrudan getiri hesaplayıcıya taşır.
Pazar özeti: ilçede m² fiyatı ve son 6 ayın eğilimi
Pazar ekranında il ve ilçe seçtiğinizde, havuzdaki emsallerden o bölgenin fiyat tablosu çıkar. Ekranın üstündeki “Emsali olan bölgeler” çiplerinden birine dokunarak doğrudan o ilçeyi açabilirsiniz; çipteki sayı emsal adedidir.
| Gösterge | Ne anlatır? |
|---|---|
| Medyan m² fiyatı | Bölgedeki emsallerin ortadaki m² fiyatı; uç değerlerden etkilenmez. |
| Ortalama m² fiyatı | Medyanla karşılaştırıldığında dağılımın bir yöne çarpık olup olmadığını gösterir. |
| En düşük – en yüksek | Bölgedeki fiyat bandının genişliği. |
| Kapanan işlem | Emsallerden kaçının gerçekleşen fiyat olduğu. |
| 6 aylık eğilim | Son 6 ayın aylık medyan m² fiyatı; çizgi grafik ve aylık kırılım tablosuyla. |
Eğilim için en az iki dolu ay gerekir. Pazar özeti, bir mahallede fiyatların yönünü mal sahibine göstermek ya da ofis içinde hangi bölgelerde emsal verinizin zayıf kaldığını görmek için kullanışlıdır. İlçe listesi 81 il ve 973 ilçeyi kapsayan gömülü listeden gelir; portföy ve müşteri yönetimi modülüyle aynı konum yapısını kullanır.
Getiri hesaplayıcı: yatırımcı müşteriye brüt ve net getiri
Yatırım amaçlı alıcı “bu daire kaç yılda kendini öder?” diye sorar. Getiri hesaplayıcı, alış fiyatı ve beklenen kiradan brüt ve net getiriyi, amortisman süresini siz yazarken hesaplar. Hesaplayıcı kayıt tutmaz; denemeler arşive yazılmaz.
| Girdi / sonuç (örnek) | Değer |
|---|---|
| Alış fiyatı | 4.000.000 TL |
| Alım maliyetleri (tapu harcı, komisyon, tadilat gibi) | 200.000 TL |
| Aylık kira | 20.000 TL |
| Aylık giderler (aidat, vergi, sigorta, bakım payı) | 2.000 TL |
| Yılda boş kalma | 1 ay |
| Toplam yatırım | 4.200.000 TL |
| Yıllık brüt kira (11 ay × 20.000) | 220.000 TL |
| Yıllık net kira (220.000 − 24.000) | 196.000 TL |
| Brüt getiri / net getiri | %5,24 / %4,67 |
| Brüt amortisman / net amortisman | 19,09 yıl / 21,43 yıl |
Rakamlar tamamen örnektir. Net gelir sıfır ya da eksiye düşerse hesaplayıcı bunu açıkça yazar ve geri ödeme süresi göstermez. Sonuç bir yatırım tavsiyesi değildir; vergi ve masraf kalemleri için müşterinize mali müşavirine danışmasını önerin. Kira tarafındaki artış hesabı için TÜFE kira artış hesaplama modülüne bakabilirsiniz.
Daha güvenilir bir tahmin için pratik ipuçları
Değerleme motoru, havuza ne girdiyse onunla çalışır. Aynı yöntemi her seferinde tutarlı uygulaması büyük bir avantajdır; ama eksik ya da yanlış girilmiş emsaller, en iyi yöntemi de zayıflatır. Aşağıdaki alışkanlıklar, tahminlerinizin zamanla daha dar aralıklı ve daha yüksek güvenli olmasını sağlar:
- Gerçekleşen fiyatı kaydedin: Satış ya da kiralama kapandığında anlaşılan bedeli kaydetmek, istenen fiyatlardan oluşan bir havuza göre çok daha sağlam bir dayanak verir.
- Bina yaşı ve katı boş bırakmayın: Düzeltmeler bu alanlara dayanır. Yaşı bilinmeyen emsal eşleşmeden dışlanmaz, ama düzeltme uygulanamaz.
- Net ve brüt m²'yi ayrı girin: Net/brüt verimi farkı, aynı brüt alana sahip iki dairenin neden farklı fiyatlandığını açıklar.
- Mahalleyi doğru yazın: Aynı mahalledeki emsaller hesapta önceliklidir; mahalle bilgisi eksikse bu öncelik işlemez.
- Eski gözlemleri ayırt edin: Hızla değişen bir piyasada bir yıl önceki fiyatla bugünkü fiyat aynı ağırlıkta düşünülmemeli. Pazar özetindeki 6 aylık eğilim, hangi dönemin emsallerine ne kadar güveneceğinizi gösterir.
- Düşük güveni saklamayın: Güven rozeti düşükse bunu mal sahibine açıkça söyleyin; aralığı ve kullanılan emsalleri birlikte gösterin.
Değerleme modülüne nasıl başlanır?
- İlk gün: Emsaller ekranında “Portföyden aktar” düğmesine basın. Aktif, rezerve, satılmış ve kiralanmış ilanlarınız havuza girer.
- İlk hafta: Son aylarda kapattığınız işlemleri ve sahada not ettiğiniz fiyatları elle ekleyin; gözlem tarihini doğru girin.
- Sürekli: Her gezi ve her kapanan işlemden sonra havuzu güncel tutun. Panelde Değerleme kartı havuzun genişliğini gösterir; emsal azsa tahmin zayıf kalır.
- Fiyat konuşmasında: Sonuç kartını, kullanılan emsallerle birlikte gösterin; tek bir rakamdan çok aralık ve dayanak konuşun.
Değerleme modülü, Emlink'teki diğer modüller gibi ayrı lisanslanır; ofisiniz yalnızca aldığı modülü kullanır ve kullanıcılarına dağıtır. Kapanan işlemlerinizi düzenli kaydetmek için işlem dosyası ve komisyon takibi modülü havuzu besleyen doğal kaynaktır. Paketleri paketler bölümünde inceleyebilir, kendi verinizle görmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.